Home
/ Värdering
/ God värderarsed

Värdering

God värderarsed

Antagna av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samfundet för Fastighetsekonomi den 2 oktober 1993. Reviderade i maj 2003, i februari 2013 samt i september 2015. Från den 1 januari 2013 ingår sektionen i Samhällsbyggarna. Dessa regler innehåller etiska krav på av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare. De auktoriserade fastighetsvärderarna, oavsett auktorisationsform om ej annat anges, är skyldiga att känna till och följa dessa regler. Vid försummelse kan erinran, varning eller uteslutning ur värderarsektionen meddelas av styrelsen.

INLEDNING

Fastighetsvärderare, som är medlem av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna är skyldig, vid all sin värderingsverksamhet, att iaktta god värderarsed. Vad god värderarsed kräver finns sammanfattat i följande regler. Reglerna ska vara vägledande för sektionens medlemmar. Reglerna är inte uttömmande och de får inte uppfattas så allt som inte är uttryckligen förbjudet skulle vara tillåtet. I och med att Samhällsbyggarna är anslutet till International Valuers’ Standard Committee (IVSC) gäller även denna organisations etiska regler. Dessa regler, som finns tillgängliga på vårt kansli, har integrerats när Reglerna om God Värderarsed har utformats.

1. YRKESMÄSSIGT UPPTRÄDANDE

Värderaren ska uppträda sakligt och korrekt och på ett sådant sätt att förtroendet för värderarkåren upprätthålls. Värderingsuppdrag ska utföras med skicklighet, omsorg och tillbörlig skyndsamhet och med beaktande av att uppdragsgivaren inte åsamkas onödiga kostnader. Värderaren är inte skyldig att ta emot uppdrag som erbjuds värderaren. Vill värderaren inte åta sig erbjudet uppdrag, är värderaren skyldig att omgående meddela uppdragsgivaren detta.

2. KRAV PÅ OBEROENDE STÄLLNING VID EXTERNA VÄRDERINGSUPPDRAG

Med extern värdering menas sådan värdering som utförs av person eller företag som är fristående från uppdragsgivaren. En extern värdering ska ges formen av ett värdeutlåtande som är undertecknat av auktoriserad värderare. Värderingsuppdrag som utförs vid myndighetsutövning utgör också extern värdering. Övriga värderingar betecknas som interna. Det är ett oavvisligt krav att värderaren har en oberoende ställning för att få upprätta ett värdeutlåtande i egenskap av auktoriserad värderare.

Detta innebär att värderaren inte får ha ett eget intresse i värderingsobjektet av ekonomisk, organisatorisk eller släktskapsbetingad art. Värderaren eller den firma som värderaren äger eller är anställd av får ej heller vara bunden av sin uppdragsgivare på sådant sätt att detta kan påverka värderarens bedömningar. Brister dessa förutsättningar ska värderaren avböja eller avsäga sig uppdraget eller uppträda i annan roll (jfr punkt 4). Av Samhällsbyggarna auktoriserade värderare ska normalt endast åta sig externa värderingar.

En oberoende och extern värdering får endast undertecknas av de medlemmar som uppbär rätten att underteckna värderingar med någon av följande auktorisationsformer:

Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare
Av Samhällsbyggarna auktoriserad lantbruksvärderare
Av Samhällsbyggarna auktoriserad småhus- och lägenhetsvärderare

3. INTERNA VÄRDERINGSUPPDRAG

Auktoriserad värderare som i större omfattning utför interna värderingar tillhör kategorin auktoriserad intern värderare. Reglerna om God Värderarsed gäller även för dessa, dock med undantag för kravet på en oberoende ställning. Värdeutlåtanden som upprättas av auktoriserad intern värderare utgör alltid en intern värdering. En ej oberoende och intern värdering ska av de medlemmar som endast uppbär rätten att underteckna interna värderingar undertecknas med någon av följande auktorisationsformer:

Av Samhällsbyggarna auktoriserad intern fastighetsvärderare
Av Samhällsbyggarna auktoriserad intern lantbruksvärderare
Av Samhällsbyggarna auktoriserad intern småhus- och lägenhetsvärderare.

I de stadgar som gäller för sektionen (SFF) inom Samhällsbyggarna framgår att en auktoriserad värderare omfattas av krav på oberoende ställning och därför endast i mycket begränsad omfattning får åta sig interna värderingar. I samband med utförandet av en intern värdering ska det i värderingshandlingen framgå hur värderaren är relaterad till uppdragsgivaren. I likhet med vad som gäller vid utförande av externa värderingsuppdrag får värderaren ej heller vid interna värderingsuppdrag ha ett eget intresse av ekonomisk, organisatorisk eller släktskapsbetingad art.

4. VÄRDERARES MÖJLIGHET ATT UPPTRÄDA SOM OMBUD OCH BITRÄDE VID FASTIGHETSFÖRSÄLJNING, TVIST OM FASTIGHETS VÄRDE M.M.

En värderare, som i förhandlingar eller i domstol biträder part som tekniskt biträde, äger inte rätt att i ärendet uppträda som sakkunnig. Värderaren får i detta sammanhang ej heller åberopa att vederbörande är auktoriserad av Samhällsbyggarna och ej heller redovisa sin uppfattning om en fastighets värde i form av ett värdeutlåtande. Med sakkunnig avses sådan person som omfattas av bestämmelserna i 40 kap. rättegångsbalken.

Uppträder värderaren däremot som sakkunnig och i samband därmed lämnar skriftliga utlåtanden (värdeutlåtanden) eller gör muntliga uttalanden omfattas dessa av Regler om God Värderarsed. Uppgift ska lämnas om vari uppdraget består. Eventuella begränsningar i uppdraget ska alltid redovisas. Utlåtandet undertecknas i dessa fall med uppgift att värderaren är auktoriserad av Samhällsbyggarna. Den som företräder annan som ombud i visst ärende, omfattas inte av Regler om God Värderarsed i samma ärende.

5. UTFÖRANDE AV VÄRDERINGSUPPDRAG

Då värderaren åtar sig att bedöma en fastighets värde ansvarar värderaren dels

för att värderaren har erforderlig kompetens för uppdraget, dels
för att värderingsuppdraget blir fackmannamässigt utfört.

Värderaren har således ansvar för att adekvata tekniska, ekonomiska och rättsliga utredningar blir utförda som krävs för att värdet ska kunna bedömas riktigt. Värderaren ska kritiskt granska de tekniska, ekonomiska och rättsliga förutsättningar för den egendom som ska värderas på ett så långt möjligt objektivt sätt. Värdet ska därefter bedömas genom ett korrekt användande av grundläggande värdeteori och tillämpliga värderingsmetoder. Av Samhällsbyggarna rekommenderad terminologi ska användas.

Värderaren ska träffa muntlig eller skriftlig överenskommelse med uppdragsgivaren om värderingsuppdrag, varvid uppdraget ska klarläggas i följande avseenden:

Vilken egendom ska värderas och vilken värdetidpunkt avses.
Vilket värde (värdekategori) ska bedömas.
Eventuella villkor som ska gälla för värdebedömningen.
Eventuella friskrivningar från ansvar.
Hur redovisningen ska utformas.
Kostnaden för uppdraget eller tillämpliga debiteringsgrunder.

Vid mera omfattande eller speciella uppdrag bör uppdraget bekräftas skriftligt. Värderarens ansvar för värdebedömningen kan begränsas antingen genom att värderingsuppdraget begränsas till att bedöma värdet vid vissa givna förutsättningar (s.k. villkorsbunden värdebedömning) eller genom en direkt friskrivning från ansvar. Eventuella villkor för värdebedömningen och friskrivningar ska om möjligt klarläggas redan vid mottagandet av uppdraget. Friskrivningar ska dessutom alltid inskrivas i värdeutlåtandet. Värderaren ansvarar gentemot uppdragsgivaren för arbete som utförts av medhjälpare och anlitad sakkunnig.

Redovisningen ska anpassas till uppdragsgivarens önskemål. Värderaren måste således klarlägga om beställaren önskar att uppdraget ska omfatta t. ex en bakgrundsanalys av ortens näringsliv och dess hyres- och fastighetsmarknad, en teknisk beskrivning av fastigheten, en redogörelse för hur värdet har bedömts och en likviditetsanalys eller endast resultatet av värderingen. Värderaren bör i detta sammanhang upplysa om att viss form av redovisning kan krävas t ex vid kreditgivning.

Obligatoriska uppgifter i ett värdeutlåtande är identifiering av den egendom som värderats, vilket värde (värdekategori) som bestämts, värdets storlek, värdetidpunkt, eventuella villkor för värdebedömningen och friskrivningar från ansvar, samt vem som värderat och när.

6. FÖRHÅLLANDET TILL UPPDRAGSGIVARE

Som huvudregel gäller att värderaren ständigt ska upprätthålla en sådan ställning i förhållande till uppdragsgivaren att värderarens integritet eller saklighet inte kan ifrågasättas. För att så inte ska ske har värderaren att särskilt iakttaga följande,

Värderaren får inte åta sig värderingsuppdrag för två eller flera personer avseende samma egendom utan berörda personers samtycke.
Värderaren får inte för utomstående röja resultatet av värderingen, sakförhållanden eller upplysningar, som är knutna till den aktuella fastigheten och som värderaren har fått kännedom om under sitt arbete, såvida inte beställaren lämnat tillstånd härtill eller laglig upplysningsplikt föreligger.
Värderaren får inte heller till sin eller annans fördel utnyttja vetskapen om sådana förhållanden på annat sätt än genom den ökade generella kunskap om fastighetsmarknaden som uppdraget kan ha tillfört värderaren.

Om en fastighet värderats, får värderaren inte åta sig att på nytt värdera fastigheten för annan person, såvida värderaren inte får den tidigare uppdragsgivarens medgivande eller det är uppenbart att dennes intressen inte kan skadas. Det senare får normalt förutsättas vara fallet då två år gått från avgivandet av värdeutlåtandet. Den nye uppdragsgivaren bör vidare upplysas om att värderingsmannen haft ett tidigare värderingsuppdrag beträffande samma fastighet. Uppdragsgivaren ska underrättas om besiktningar och andra undersökningar som ska ske av värderingsobjektet.

7. ARVODESDEBITERING

Arvodet ska vara skäligt med hänsyn till de kunskaper och den erfarenhet som värderaren besitter och till det enskilda uppdragets natur och omfattning. Arvode för fastighetsvärdering får inte knytas till värdets storlek eller utformas som en provision. Uppdragsgivaren är berättigad att på begäran i förväg få uppgift om arvodets storlek för ett tilltänkt uppdrag eller om grunderna för debiteringen.

8. FÖRHÅLLANDET TILL KOLLEGOR

Värderaren ska verka för goda relationer inom yrkeskåren. Värderaren ska visa hänsyn och tillmötesgående mot kollegor. Kollegiala hänsyn får dock inte föranleda till handling eller underlåtenhet som kan skada uppdragsgivaren. I vissa situationer kan det bli aktuellt och vara befogat att för värderare att uttala sig om en värdering som en annan värderare utfört. Sådant uttalande ska vara sakligt och måttfullt. Vid bedömning av kollegans handlande eller underlåtenhet ska värderaren beakta de omständigheter som förelåg när kollegan gjorde sina överväganden. Innan värderaren framför kritik mot kollegan ska värderaren om möjligt bereda denne tillfälle att yttra sig i frågan.

9. PUBLICITET, REKLAM OCH ACKVISITION

Värderaren får göra sitt namn och sina kvalifikationer kända hos allmänheten på ett sätt som inte misskrediterar yrket eller utsätter annan för klander eller ringaktning. Värderaren får inte till annan, t. ex anställd vid bankkontor eller mäklare, avstå viss del av arvodet eller lämna honom gottgörelse i annan form för att värderaren tillfört eller tillför värderaren uppdrag eller utfäster sig att vara verksam i sådant syfte. Vad som nu sagts utgör inte hinder för fördelning av arvodet mellan värderaren och sådana som varit värderaren behjälpliga vid uppdragets genomförande.

10. HANTERING AV BESVÄRSÄRENDEN

Värderare är skyldig att inom förelagd tid inkomma med yttrande eller svaromål som begärs av Samhällsbyggarnas och/eller SFF:s styrelse eller av fristående besvärsnämnd, som handlägger frågor om auktorisation och god värderarsed. Värderare är därvid, utan hinder av tystnadsplikt som åvilar värderaren, skyldig att fullständigt och sanningsenligt besvara framställda frågor och lämna begärda uppgifter.