SEPREF:s konsensusprognos: Fyra av fem spår höjda krav på direktavkastning

Fyra av fem branschbedömare tror på stigande direktavkastningskrav för prime office under det kommande året. Det är den högsta noteringen av alla mätningar som gjorts sedan 2011, visar den senaste konsensusprognosen från SEPREF och som gäller det tredje kvartalet 2022.

– Primekontoren utgör en liten del av marknaden och samtidigt den del som svänger mest och reagerar snabbast på förändringar i sentiment, säger Karin Witalis, analyschef på Colliers och ansvarig för SEPREF:s konsensusprognos. 

– Vi såg en liknande reaktion i undersökningen som gjordes våren 2020, alldeles i början av pandemin.

Konsensusprognosen samlar svar från experter i hela fastighetsbranschen. Frågorna handlar om utvecklingen på kontorsmarknaden på kort sikt (nästa kvartal) och längre sikt (12 månader).

Mätningen för Q3 2022 avslöjar en hel del svängningar på kontorsmarknaden – i likhet med den osäkerhet som har präglat andra delar av ekonomin i samband med de senaste månadernas stegrande energi- och råvarupriser, räntehöjningar och inflation.

80 procent av de svarande tror numera på stigande krav på direktavkastning (yield) i Stockholm och Göteborg under det kommande året. För Stockholms del handlar det om en ökning med hela med 55 procentenheter jämfört med föregående mätning. 

Ingen bedömare tror längre på sjunkande yielder i Stockholm och Göteborg under året, medan 6 procent av de svarande tror att direktavkastningskraven kommer att sjunka i Malmö under samma period.

Omkring 20 procent av de svarande tror på oförändrade avkastningskrav under det kommande året i samtliga storstäder.

Den kortsiktiga yieldprognosen – alltså gällande det tredje kvartalet 2022 – är att den går upp i Stockholm och Malmö, medan den bedöms ligga oförändrad i Göteborg.

– Man måste också komma ihåg att yielderna ligger på väldigt låga nivåer i dag och att primemarknaden utgör en begränsad del av hela marknaden.

Om volatiliteten är större på investeringsmarknaden – vilket förväntningarna på direktavkastningskraven visar – är läget mer stabilt på hyresmarknaden, påpekar Karin Witalis.

– Ettårsförväntan på hyror är mycket mer stabil och flertalet av de svarande räknar med oförändrade hyror under perioden.

Något fler förväntar sig sjunkande hyror jämfört med gruppen som förväntar sig stigande hyror. 

– Det är rimligt. Man kan tänka sig att en dämpad efterfrågan på lokaler i viss mån uppvägs av stigande hyror på grund av inflationen och indexerade hyror och att resultatet blir generellt oförändrade hyresnivåer.

I de två senaste konsensusprognoserna från SEPREF har en växande andel av marknadens bedömare trott på höjda kontorshyror på ett års sikt. Men den trenden bryts alltså i den senaste mätningen.

Den kortsiktiga prognosen för hyrorna i Göteborg är att de fortsätter att stiga under det tredje kvartalet, medan de bedöms ligga oförändrade i Stockholm och Malmö.

– Det är intressant eftersom det färdigställs så många kontor i Göteborg i år.

Om SEPREF:s konsensusprognos

Varje kvartal, sedan mer än tio år tillbaka, genomför nätverket the Swedish Property Research Forum (SEPREF), som är en sektion i föreningen Samhällsbyggarna, en konsensusprognos avseende kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö. 

Ett fyrtiotal bolag i fastighetsbranschen bjuds in att svara på enkäten. Frågorna handlar om kontorshyror (prime office rent) och avkastningskrav (prime office yield) på kort och lång sikt. 

Inspirationen bakom konsensusprognosen i Sverige kommer från den Londonbaserade medlemsorganisationen Investment Property Forum (IPF) som sedan 1999 har genomfört en motsvarande undersökning för Storbritannien samt sedan 2015 för ett 30-tal storstäder i Europa.

Om SEPREF

SEPREF – the Swedish Property Research Forum – är en sektion för fastighetsanalys och fastighetsmarknad inom Samhällsbyggarna. 

Ordförande: Tiffany Strand 

Styrgrupp: Katharina Lindskog, Christina Gustafsson, Jon Lekander, Charlotte Norell, Karin Witalis och Erik Norrman.