Lantmätare i konsumentkooperationens tjänst
Mårten Rönström L-68

Kooperativa förbundet – ett nationellt industri - och grossiströrelsekonglomerat

Efter närmare tolv års tjänstgöring inom offentlig förvaltning i olika roller kändes det rimligt att 1983  ”byta sida” och pröva på yrkeslivet inom den privata sektorn. Denna var vid denna tidpunkt inte särskilt omfattande för den traditionella lantmätaren även om intresset för framförallt fastighetssektorns ekonomiska förutsättningar börjat växa och skapat förutsättningar för etablering av konsulter inom i huvudsak  värderingsområdet. Privata lantmätare återfanns förutom inom värderingssektorn inom skogs – och massaindustrin med sitt stora markinnehav och inom vissa större byggkonsultföretag. När jag  erbjöds anställning vid Kooperativa förbundets (KFs) fastighetssektion i Stockholm var det därför med en viss tvekan jag lämnade den trygga tillvaron i den offentliga sektorn för den mer konjunkturberoende privata sfären. För även om kooperationen av många uppfattades som en näst intill orubblig organisation så var anställningsförhållandena ändå i grunden annorlunda.

Kooperativa förbundet var vid den här tiden ett av landets absolut största företag med en balans – och resultaträkning av samma storlek som de största svenska börsbolagen. Som företagskonstruktion var KF en ekonomisk förening , där medlemmarna, dvs ägarna, var landets konsumentföreningar. KFs uppdrag var primärt att förse landets alla konsumentkooperativa dagligvarubutiker och i förekommande fall fackhandelsbutiker med varor. För detta ändamål drev KF ett stort antal lagercentraler runtom i landet, dels för det breda dagligvarusortimentet, dels för vissa specialvaror som såldes i kooperationens speciella butiker, t ex möbler. På livsmedelsidan drev KF en omfattande konsumentvaruindustri  med egna varumärken såsom Goman (kött och chark), Juvel och Juvelbagarna (mjöl, gryner, bröd osv), Foodia (frysta livsmedel, t ex grönsaker), Karlshamns oljefabriker (matfetter mm), Vårby bryggerier (läsk, öl mm) och mycket annat. Härutöver ägde KF ett stort antal tekniska industrier som inte var direkt kopplade till konsumentvaruförsörjningen. Dessa industrier var organiserade i ett dotterbolag till KF, KF Industrier, och innefattade bl a Gustavsbergs AB, (sanitet och porslin), Fiskeby (pappersmassa, papper), BT AB (truckar, lastfordon mm), Gislaved AB (däck och gummiprodukter) mm. Tillsammans utgjorde KFs samlade organisation och verksamhet ett närmast oöverskådligt konglomerat av produktionsenheter och logistikanläggningar. Och som en direkt följd av detta ett fastighetsinnehav av sällan skådat slag såväl till sin omfattning som till sin karaktär. 

Fastighetssektionen vid KF var centralt placerad i anslutning till KFs huvudkontor vid Slussen i Stockholm men i egna lokaler i Stille Werners gamla fabriksbyggnader uppe vid Mosebacke torg. Sektionens kompetens omfattade byggledning, konstruktion, installation,  arkitektur och teknisk och ekonomisk fastighetsförvaltning. De fyra första kunskapsområdena var den kvarvarande delen av ett av Sveriges genom tiderna mest välrenommerade arkitektkontor, nämligen Kooperativa förbundets arkitekt och ingenjörskontor (KFAI). KFAI var också upphovsman till flertalet av anläggningarna i KFs stora byggnadsbestånd, t ex lagercentraler,  industrier och konsumentföreningarnas butiksanläggningar inklusive ett stort antal bostadsprojekt som tillkommit i anslutning till KFs engagemang i olika industrier runt om i landet. Från de berömda funkishusen på Kvarnholmen i Nacka till ett komplett bostadsbestånd för de anställda vid Gustavsbergs fabriker i Gustavsberg . För nu nämnda kompetensområden fanns en organisation på totalt ca 100 personer med tyngdpunkten i teknik, ekonomi och fastighetsförvaltning. För kompetens inom det mer specifika plan – och fastighetsbildningsrelaterade området och fastighetsrätten i stort fanns däremot endast EN befattningshavare vars uppgift i praktiken var att tillgodose den samlade konsumentkooperationens behov av tjänster inom detta kunskapsområde. Fastighetssektionen arbetade på konsultbasis gentemot KF men hade också ett indirekt resultatansvar för stora delar av KFs fastighetsbestånd som av historiska skäl huvudsakligen ägdes direkt av KF och inte av de bolag som hade sin verksamhet förlagd till någon av de i detta ingående fastigheter. Resultatansvaret var dock begränsat till bevakning av den bokföringsrelaterade hyran som bolagen betalade till dess ägare, dvs KF. Sett till KFs fastighetsverksamhet som helhet var denna vid denna tidpunkt av ganska begränsat ekonomiskt intresse för KF och inte  heller prioriterad på koncernnivå. Föga anade man då vilken betydelse fastighetsrörelsen skulle komma att få för KFs ekonomi och fortlevnad.

Med ett förflutet i den statliga lantmäteriorganisationen och med ett väl avgränsat kunskapsområde var det som sagt med en viss oro som jag hösten 1983 klev in i denna synnerligen mångfacetterade organisation. Att jag  skulle dröja mig kvar i denna i mer än tjugosju  osannolikt stimulerande, lärorika och trivsamma år kunde jag knappast förutse då. 

Vad var det då som väntade  och förväntades. Först och främst möttes man av helt andra förutsättningar för arbetsuppgifterna. I princip ensam om kompetens inom traditionella verksamhetsområden för en lantmätare, dvs fastighetsbildning och plangenomförande men även i med tiden växande omfattning allmänna frågor inom plan – och fastighetsrätten med särskild anknytning till jordabalken och den  nyligen införda plan och bygglagen. 

Konsumentkooperationen hade vid denna tidpunkt i praktiken nått sin höjdpunkt med avseende på marknadsandelar inom dagligvaruhandeln vilket märktes på en stagnerad efterfrågan på såväl egenproducerade varor som volymer inom grossist/lagerverksamheten. Det medförde givetvis att även investeringstakten i företagets anläggningar  minskade för att allt mer avse underhållsinsatser. Det gällde även kooperationens butiksanläggningar som dock i detta skede inte direkt berörde KF. 

Under de första åren var arbetet som lantmätare inom KF inriktat främst mot KFs eget fastighetsbestånd vilket som framhållits i huvudsak innefattade logistik – och industrianläggningar från Malmö i söder till Luleå i norr. Dessa anläggningar utvecklades fortlöpande avseende omfattning och inriktning vilket  genererade krav på planändringar, fastighetsbildning , markförvärv mm. Detta ledde i sin tur till nödvändiga förhandlingar med statliga och kommunala plan – och fastighetsbildningsmyndigheter, exploateringsorgan och berörda markägare. För min del  innebar det  stimulerande och utvecklande uppdrag på många av de orter där KF hade verksamhet och där man numera fick sitta på den andra sidan bordet företrädande verksamhetsutövaren gentemot det allmänna. Förutsättningarna varierade från  fall till fall. Inte bara utifrån det specifika uppdragets karaktär utan också med avseende på attityder och förhållningssätt från de kommunala och statliga organ som man mötte. Inte särskilt förvånande var den skillnad som förelåg mellan de stora och de  mindre kommunerna påtaglig. I umgänget med de förstnämnda var förståelsen för verksamheter oftast begränsad med små möjligheter till utvecklingsinsatser utan betydande motprestationer eller eftergifter. I de mindre kommunerna såg man däremot verksamheter som en viktig del i kommunens förutsättning för utveckling och tillväxt .

I och med att investeringstakten, som framhållits ovan, inom KF under den senare delen av 1980-talet  minskade var även behovet av att ta fram nya detaljplaner och därmed sammanhängande plangenomförandeåtgärder för verksamheten begränsad. Tyngdpunkten kom istället att ligga i att företräda och tillvarata KFs intressen i samband med att verksamheten berördes av förändringar i omgivningen, t ex ändringar i infrastrukturen, utveckling av angränsande privata och offentliga verksamheter såsom industri, vård, boende osv. I de flesta fall var KF en respekterad verksamhetsutövare och fann för det mesta gehör för sina synpunkter i såväl planskedet som plangenomförandet. 

Eftersom KF inom många kompetensområden fungerade som stöd till landets konsumentföreningar, bl a inom områdena juridik, byggande, fastighetsförvaltning mm omfattade mitt uppdrag att inom plan – och fastighetsjuridikens område även företräda konsumentföreningarna i plan – och plangenomförandärenden när dessa så begärde. Föreningarna arbetade vid denna tid under stark press och hårdnande konkurrens på framförallt dagligvarusidan. Detta medförde att planärenden som avsåg utveckling eller etablering av konkurrerande dagligvarukedjor, i första hand ICA men även efter hand de framväxande lågpriskedjorna från Axfood m fl, sågs som potentiella hot som till varje pris måste stoppas eller åtminstone begränsas i någon form. Naturligtvis förelåg det sällan några planmässiga eller andra rättsliga förutsättningar att stoppa en detaljplan med hänvisning till dess påverkan på en konkurrenssituation av vad slag det vara må. Och med tiden fick vi de flesta konsumentföreningar att inse att detaljplaneinstitutet inte skulle användas i ett konkurrensbegränsande syfte  utan var ett verktyg att användas för en positiv utveckling. Denna lärdom fick föreningarna stor nytta av i ett senare skede.

Förutom de traditionella tätortsrelaterade arbetsuppgifterna med planer och plangenomförande blev jag genom KFs stora markinnehav i form av jord – och skogsbruksmark involverad i arbetet med att utarbeta arrende – och hyresavtal för detta innehav. En ibland ganska besvärlig balansgång eftersom det i många fall var dotterbolag till KF som var avtalspart gentemot KF och som förväntade sig förmånliga avtalsvillkor. 

Hyresreformer, beståndsvärdering och bolagisering av KFs fastighetsverksamhet

I likhet med de flesta storföretag, ja företag överhuvudtaget, betraktade KF sitt fastighetsbestånd som en renodlad produktionsresurs. Den internhyra som de olika verksamhetsutövarna erlade till fastighetsägaren KF, vare sig det gällde lager/logistik eller industri, var baserad på fastigheternas/anläggningarnas bokförda värde, vilket medförde en stadig sjunkande hyra om inga investeringar gjordes. Detta fick de alltmera uppenbara och långsiktigt förödande konsekvenserna för verksamheternas möjlighet att förnyas  och utvecklas. Dels blev utnyttjandet av anläggningarna ineffektivt eftersom hyran var låg och incitament därmed saknades att effektivisera verksamheten med hänsyn till lokalutnyttjandet. Dels innebar investeringar initialt en väldig hög hyra för själva investeringen vilket de flesta av KFs verksamheter inte klarade av  efter att under lång tid ha vant sig vid en alltför låg hyra sett i relation till vad en jämförbar marknadshyra innebar. Fastighetssektionen hade i mitten av 1980-talet fått en ny ledning som väl insåg detta. Med denna insikt genomfördes två betydande förändringar i fastighetsverksamheten. För att få ett organisatoriskt tydligare finansiellt resultat av fastighetsverksamheten bildades ett särskilt bolag för denna med ett uttalat mandat i fråga om hyressättning, investeringar mm. Vidare beslutades att man inom samtliga KFs verksamhetsområden skulle införa en mer marknadsanpassad hyra för att därigenom åstadkomma ett effektivare lokalutnyttjande och möjliggöra utveckling genom en likartad hyressättning vid nyinvesteringar. Min roll i detta arbete blev att  genomföra en beståndsvärdering av KFs fastigheter som skulle ligga till grund för en marknadsanpassad hyressättning samt tillsammans med bl a företrädare för KTHs avdelning för fastighetsekonomi ta fram en hyresmodell och anpassa denna på varje enskilt objekt. Arbetet, som genomfördes i samarbete med ett av de vid denna  tidpunkt större värderingsföretagen, blev väldigt omfattande men resulterade i att man inom KF för första gången insåg vilka stora värden fastighetsbeståndet inrymde. Den hyresmodell som sedan infördes på grundval av beståndsvärderingen innebar en försiktig anpassning av hyrorna till mer marknadsmässiga förhållanden men med den målsättningen att inte skada verksamheten på lång sikt utan med målbilden att effektivisera densamma och inte låta hyran ha en subventionerande effekt på verksamheten. 

Hyresreformen inom KF visade sig vara en oerhört nyttig åtgärd. Inte omtyckt av alla men för KF som helhet en viktig och nödvändig omvärdering av fastighetsinnehavet. Underlaget från själva beståndsvärderingen visade sig vara till stor nytta även i det fortsatta arbetet med att förvalta och utveckla KFs fastighetsbestånd. Detta med hänsyn till att man för första gången fick en samlad och lättöverskådlig bild av detta ur olika aspekter. För egen del kan man nog konstatera att detta arbete  för KF kom att innebära en tydlig övergång till den ”fastighetsekonomiska era” som blev allt mer uppenbar inom hela näringslivet. Verksamhetsfastigheter fick en helt annan innebörd i bolagens resultat – och balansräkningar. Och för KFs  eget nya fastighetsbolag innebar det att man kom att åtnjuta ett helt annat förtroende inom KF-koncernen som helhet. 

Från industri och logistik till detaljhandel – ett paradigmskifte i KFs fastighetsverksamhet

Låt mig först säga att KF väl kände till och berördes av den stora fastighetskrisen i början av 1990-talet. Dock inte på något påtagligt sätt eftersom KF fastighetsbestånd vid denna tidpunkt, med vissa undantag, inte var av den karaktären att det fanns ett spekulativt marknadsintresse för dem. KF bildade visserligen ett särskilt fastighetsbolag innehållande vissa utvecklingsfastigheter samt renodlat kommersiella fastigheter för kontor och handel. Men den riktigt stora förändringen av KFs fastighetsverksamhet var av ett helt annat slag. Som tidigare nämnts utsattes konsumentkooperationen för en allt hårdare konkurrens inom framförallt dagligvarusidan. En konkurrens som många av konsumentföreningarna inte klarade av på egen hand. Det resulterade i att KF, som egentligen inte bedrev detaljhandel i egen regi men var fortsatt finansiellt stark, tog över flertalet större konsumentföreningars detaljhandel. Samtidigt förvärvade man i stort sett samtliga berörda föreningarnas fastighetsbestånd av resp förening för att på så sätt säkerställa att fastigheterna sköttes på ett acceptabelt sätt när man nu tog över verksamheten. 

De  förvärvade fastighetsbestånden, omfattande ett par hundra detaljhandelsanläggningar av varierad storlek och belägna från Sundsvall i norr till Ystad i söder, placerades i KFs ovannämnda fastighetsbolag. Det vore ett understatement att säga att ifrågavarande fastighetsbestånd präglades av ett uttalat eftersatt underhåll eftersom man systematisk på det numera klassiska viset låtit en alltför låg internhyra subventionera en olönsam kärnverksamhet, dvs främst dagligvaruhandel. Tillsammans med KFs jurister blev det nu vår uppgift att efter värdering av samtliga fastigheter genomföra själva förvärven. En lärorik process som jag kom att få användning för i ett senare skede när jag anslöt till bolagets transaktionsteam Ovanstående innebar en i grunden omvälvande förändring och utvidgning av fastighetsbolagets uppdrag. Förutom att hantera fastigheterna i KFs traditionella kärnverksamhet, dvs industri och logistik, fick bolaget nu även ett uppdrag att förvalta och utveckla ett mycket stort, komplext och i många avseenden nedgånget bestånd av detaljhandelsanläggningar. En nog så grannlaga uppgift som kom att prägla bolaget verksamhet för lång tid framöver och som kom att ställa helt andra krav på oss som förvaltare och utvecklare.

Fastighetsutveckling och omstrukturering

När väl det nya uppdraget att förvalta och utveckla detaljhandelsanläggningar hade satt sig i organisationen och en tydligare bild hade skapats av hur framtidsutsikterna för dessa såg ut påbörjades en utvecklingsresa som såvitt jag vet i viss mån fortsätter än i denna skrivande stund. Genom en systematisk genomgång av det nya fastighetsbeståndet med avseende på planförhållanden, byggrätter, läge, demografiska förutsättningar mm formades en plan för hur man bäst kunde tillgodogöra sig befintliga såväl som potentiella värden i detta. Denna period sammanföll till stor del med den tid då de kommersiella fastigheterna gjorde sitt intåg på den finansiella marknaden och lade grunden till en rad numera välkända fastighetsbolag noterade på börsen. Vid sidan om mina traditionella arbetsuppgifter blev jag i allt högre grad involverad i den omfattande transaktionsverksamheten som kom att beröra bolagets fastighetsbestånd i takt med att vissa enheter skulle fasas ut genom försäljning medan andra skulle behållas och utvecklas och nya skulle förvärvas externt. Allt i syfte att stärka KFs nytillkomna kärnverksamhet, dvs detaljhandel. Fastighetstransaktioner i dessa sammanhang var i regel mycket stora beloppsmässigt sett och  genomfördes ofta i bolagsform med högt ställda krav på kvalitet överlåtelseavtalen. Samtidigt gav uppdragen mycket ny kunskap och erfarenhet och blev dessutom en viktig del i KFs ekonomi på ett synnerligen positivt sätt. Transaktionsverksamheten speglade väl utvecklingen inom KF som helhet. Avveckling av olönsamma enheter inom såväl industri och logistikanläggningar som detaljhandeln och utveckling av motsvarande enheter med potential för fortsatt verksamhet. 

Själv blev jag initialt främst berörd av de förstnämnda. I takt med att KFs uppdrag rörande industri och logistik minskade blev flera av dessa anläggningar överflödiga. Samtidigt hade de i kraft av sina lägen blivit högintressanta för omvandling till annan verksamhet, såsom boende, handel, kontor mm. Detta gällde bl a KFs klassiska livsmedelsindustri dels på Kvarnholmen i Nacka dels på Norra Älvstranden i Göteborg. Redan i mitten av 1990-talet stod det klart att KFs mycket stora industrianläggningar tillsammans med OKs centrala oljeterminal på Kvarnholmen på sikt skulle avvecklas. Detta medförde att  fastighetsbolaget tidigt tog initiativ till en utredning avseende en genomgripande omvandling och utveckling av Kvarnholmen i sin helhet. Tillsammans med bolagets arkitektavdelning  genomfördes en volymstudie av vilken alternativ exploatering som ur olika aspekter var möjlig på Kvarnholmen. Utifrån denna gjordes en marknadsvärdering av de på detta sätt framräknade byggrätterna. Värderingskalkylen var väldigt försiktigt och tog ordentlig höjd för de miljöproblem, bl a sanering av bergrum för lagring av olja,  som var förenade med en exploatering för i första hand boende. Ändå pekade utredningen på en betydande lönsamhet vilket innebar startsignalen för ett omfattande samarbete med Nacka kommun i syfte att ”sätta Kvarnholmen på kartan” som ett unikt s k  Waterfrontprojekt. Själv hade jag förmånen att medverka i detta projekt med nyssnämnda värdering och miljöstudier och i arbetet med att tillsammans med kommunledningen i Nacka lägga grunden för det fortsatta planeringsarbetet. Idag mer än 25 år senare är företagets ursprungliga vision i stort sett uppfylld. Kvarnholmen är med sitt läge och sina övriga förutsättningar en unik boende – och arbetsplatsmiljö vid inloppet till Stockholm. 

På motsvarande sätt har KFs livsmedelsindustri (f ö samma som på Kvarnholmen, dvs kvarn och bageriverksamhet) i Göteborg kommit att ingå som en viktig del i den gigantiska omvandlingen av det gamla varvsområdet längs med Norra Älvstranden. För KFs räkning medverkade fastighetsbolaget dels till att KFs verksamhet fick förmånliga villkor för en långsiktig avveckling av verksamheten dels till att för KFs räkning skapa betydande mervärden när KFs mark och byggnader integrerades i det pågående utvecklingsarbetet med Norr Älvstranden. På samma sätt som i Nacka är den gamla kvarntomten i Göteborg idag en fantastisk boendemiljö där man från den gamla spannmålssilon, som ersatts av ett bostadshus med motsvarande volym och höjd, har fri sikt långt ut förbi Vinga. Jag tror att till och med Evert Taube skulle uppskattat den utsikten.

Sammantaget kom KFs fastighetsbolag genom sitt omfattande arbete med att på olika sätt utveckla och omstrukturera KFs fastighetsbestånd att spela en central roll för KFs verksamhet och var också en betydelsefull ekonomisk bidragsgivare i tider när KFs kärnverksamhet, dvs detaljhandeln, brottades med lönsamhetsproblem

Lagstiftning, planering och kunskapsutveckling

Trots att jag över tiden fick nya och  till sin karaktär helt annorlunda arbetsuppgifter bibehöll jag under alla år ansvaret för kunskapsutvecklingen inom plan – och byggrätten och fastighetsrätten. Den sistnämnda med tyngdpunkten i regelverket för planering och plangenomförande. Detta ansvar tog sig uttryck på flera sätt. Dels genom konkreta utbildningsinsatser av grupperingar inom bolaget, dels genom att ansvara för KFs remissyttranden avseende ny lagstiftning inom plan, bygg – och fastighetsrätten. Ett utmärkt sätt att hålla sig ajour med förändringar inom dessa lagrum som genom åren var  många och inte alltid så lätta att inse vikten av eller nyttan med. Dock nästan alltid tillkomna med det uttalade syftet att göra livet lättare för såväl den enskilde som för företagare inom plan och byggbranschen. Något som jag nog inte alltid kunde hålla med om.

KF berördes också, kanske främst i storstadsregionerna, av den översiktliga planeringen på regional och lokal nivå. KFs intressen kanaliserades därvid nästan alltid genom fastighetsbolaget och då primärt genom mig. Uppdraget i denna del var att redovisa KFs synpunkter strikt utifrån hur ifrågavarande planeringsinsatser påverkade KF olika verksamhetsgrenar, dvs främst logistik och detaljhandel. Uppgiften gav många infallsvinklar och för att det skulle fungera  och grundas på trovärdiga faktiska operativa förutsättningar utarbetades KF synpunkter alltid i samverkan med företrädare för nyssnämnda verksamhetsgrenar. Remissarbetet i denna del  medförde att man var tvungen att i första hand tänka ”detaljhandel och varuförsörjning” när man sammanställde resp yttrande. När det gäller det omfattande arbetet med översiktlig planering avseende stockholmsregionen kan nämnas, vilket inte är ägnat att förvåna med tanke på det omfattande transportarbete för varuförsörjningen som ingick i KFs olika verksamhetsgrenar, att KF tidigt uttalade sig för ringlederna och då inte minst den s k Förbifart Stockholm. KF var också tidigt ute med att föreslå ett effektivare markutnyttjande för boende och verksamheter längs de spårbundna trafiklederna, dvs järnväg och tunnelbana. Något som idag framstår som närmast självklart i arbetet med att klara servicen och tillgången på bostäder i den snabbt växande stockholmsregionen.

Special events

Som framhållits tidigare innebar den specifika lantmätarkompetensen att inte bara KF centralt och dess industrier och många konsumentföreningar utnyttjade denna. Vid behov efterfrågade även externa företag med koppling till KF denna tjänst. Ett av dessa företag var KP Pension, ett pensionsbolag som ägdes av KF  och som förvaltade pensionskapitalet för KFs och även andra folkrörelseföretags  personal. Under den senare delen av 1980-talet genomgick en betydande del av landets vattenkraftanläggningar en genomgripande förändring i ägandet. Av historiska och produktionstekniska skäl ägdes stora delar av vattenkraftverken med tillhörande fallrätter i landet av vissa större bolag. Till dessa hörde bl a Nobel industrier, Stora, Uddeholm, Holmen m fl. För att säkra tillgången på kapital för erforderliga investeringar och utveckling i stort för nyssnämnda bolag bildades ett finansiellt konsortium bestående av institutionella placerare såsom försäkringsbolag och  pensionsstiftelser, däribland KP Pension, vars uppdrag var att förvärva ovannämnda bolags kraftanläggningar genom ett s k sales-leasebackavtal, dvs en möjlighet för bolagen att köpa tillbaka anläggningarna på förutbestämda villkor om förutsättningar och intresse förelåg. 

För att säkerställa att de förvärvade anläggningarna med tillhörande fallrätter mm fullt ut motsvarade vad som utfästes avtalsmässigt med avseende på mark, anläggningar, fallrätter mm tillsatte konsortiet en arbetsgrupp med fastighetsjuridisk kompetens och med uppdrag att granska de fastighetsrättsliga förutsättningarna för förvärven. Genom KFs koppling till KP Pension fick jag i uppdrag att leda gruppens arbete och svara för den slutliga rapporten avseende de juridiska materiella förutsättningarna för förvärven  till konsortiet. Den initiala genomgången som genomfördes i resp bolags huvudkontor runt om i landet och genom besök på ett stort antal kraftverk  från Värmland i väst till Medelpad i norr tog närmare fyra månader. Tillsammans med berörda regionala lantmäteriorgan genomfördes därefter själva förvärven i huvudsak genom fastighetsreglering där anläggningarna placerades i ny – eller ombildade kraftbolag. Efter överläggningar med företrädare för den då pågående vattenlagsutredningen kunde vi bl a på ett smidigt sätt omvandla fallrätterna till officialservitut. Slutprodukten blev tydliga, enhetliga, väl sammanhållna och ändamålsenliga fastigheter avsedda för produktion av vattenkraft och med tillhörande fallrätter säkrade genom  officialservitut. 

Efter att själva förvärven genomförts vidtog ett omfattande arbete med organisera de nybildade kraftbolagen och säkerställa att de omfattade rätt anläggningar och korrekta rättsliga tillgångar. Detta arbete pågick under närmare tre år och innebar mycket resande men också väldigt många möten med duktigt och sympatiskt yrkesfolk utanför den egna sfären. Anmärkningsvärt i detta sammanhang är att denna stora förändring i ägandet av en stor del av vår produktion av vattenkraft förblev i det närmaste okänd. Vi talar ändå om överlåtelser till ett värde som vid den aktuella tidpunkten var i storleksordningen över två miljarder SEK. En värdering idag av motsvarande bestånd av vattenkraftanläggningar skulle troligtvis ligga någonstans mellan 30 och 40 miljarder. Sammantaget  blev ”kraftaffären” för mig personligen en annorlunda, kunskapsgenererande och väldigt stimulerande upplevelse men också ett bevis på bredden i hur man kan använda sina   specifika lantmätarkunskaper.

Epilog

Hur sammanfattar man då fyrtio års erfarenheter och upplevelser från ett yrkesliv som egentligen inte valdes med någon större precision eller målmedvetenhet. Ja, för att göra det enkelt: Fantastiskt i alla avseenden! Och då inte minst från de avslutande tjugosju åren i konsumentkooperationens tjänst. Jag tror inte man idag kan hitta en arbetsplats/företag där man med sin traditionella lantmätarbakgrund erbjuds sådan bredd och variation i arbetsuppgifter, där man ges möjlighet att med sin basutbildning ta sig an så väsensskilda uppdrag och där man får så många kontakter utom och inom företaget som värdesätter det man levererar inom sitt kompetensområde. Dessa förhållanden har också skapat förutsättningar för förståelse för den branschrelaterade utvecklingen och att jag på det hela taget hängt med i bl a övergången från  analog till digital informationshantering i det dagliga arbetet. Tack vare en acceptans av det relativt sett allt yngre medarbetarkollektivet har jag inte heller i något avseende känt mig som överårig eller passé utan snarare upplevt en uppskattning av att kunna bistå i sakfrågor som  legat utanför de traditionella inom bygg och fastighetssektorn. Avslutningsvis en ständigt återkommande fråga, nämligen den om jämställdhet. I min årskurs på KTH var vi, om jag minns rätt, 64 män och fyra kvinnor, varav den ena av de sistnämnda slutade ganska omgående. När jag sedan kom ut i arbetslivet såg det ungefär likadant ut och på KF i början av 1980-talet- fanns på fastighetssidan ingen kvinna med högskoleutbildning eller kvinnlig chef. När jag slutade 27 år senare var obalansen i dessa avseenden nästan helt eliminerad. En helt otrolig utveckling med bara positiva förtecken. En helt ny dynamik i företaget hade vuxit fram, kompetensen hade höjts och, det är jag nästan helt övertygad om, branschen som helhet och dess företrädare har tack vare ett framgångsrikt jämställdhetsarbete fått en mycket större betydelse och trovärdighet i samhällsekonomin och samhällsbyggandet.  

marten.ronstrom@telia.com